在成功帮朋友出租公寓后不久，朋友又遇到了新的问题，租客管理以及后续可能出现的风险让他有些头疼。

    我想起之前给予我诸多帮助的大师，便再次联系他，希望能从他那里获得更多的指导。我们依旧约在那间熟悉的咖啡馆，

    午后的阳光透过窗户洒在木质的桌面上，营造出一种温暖而宁静的氛围。

    我一见到大师，便迫不及待地说道：“大师，上次按照您的方法，公寓顺利租出去了，真的非常感谢您。

    但现在又出现了一些新问题，比如租客管理和风险防范方面，我还不太清楚该怎么处理得更好。”

    大师微笑着点点头，温和地说：“这很正常，出租公寓不仅仅是把房子租出去这么简单，后续的管理和风险应对同样重要。今天我们就来深入聊聊这方面的进阶策略。首先从智能获客说起吧，现在科技发展很快，利用一些智能工具可以更高效地获取潜在租客。”

    我好奇地问道：“智能获客？我还不太了解，您能给我详细讲讲吗？”

    大师端起咖啡，说道：“就拿虚拟看房自动化来说吧。可以用‘3dVista’这个工具制作720°全景看房，在全景中还能标注出插座位置、收纳空间这些细节。这样租客即使不到现场，也能很直观地了解公寓的布局和设施。另外，在抖音开通‘公寓直播间’，设置定时循环播放看房视频，让潜在租客随时都能看到公寓的情况。”

    我一边听一边思考，说道：“这个方法确实不错，能节省很多时间和精力。那怎么捕获这些通过虚拟看房产生兴趣的潜在客户呢？”

    大师接着说：“这就需要在房源描述页嵌入‘tally表单’来收集客户需求了。必填项可以设置为入住时间、养宠情况等，这样能更精准地了解租客的需求，也方便后续的筛选和沟通。”

    我连连点头，说道：“明白了，大师。那在精准广告投放方面，您之前提到的朋友圈广告和小红书SEo具体该怎么操作呢？”

    大师耐心地解释道：“朋友圈广告可以定向投给最近搜索过‘租房’并且公司在该公寓3公里内的用户。这样能确保广告推送给真正有需求且位置合适的人群。而小红书SEo，标题要包含城市、地铁线、租金这些关键信息，比如‘上海10号线同济大学站4500精装’。这样当用户在小红书上搜索相关租房信息时，你的房源就更有可能被看到。”

    我认真地记录着，说道：“这些方法真的很实用。那在和租客谈判的时候，有没有什么更有效的策略呢？”

    大师笑了笑，说：“当然有。比如价格锚定法，你可以这样设计话术，‘同小区同户型的市场价是5800，房东直租只要5300’，然后打开贝壳App展示对比，让租客直观地感受到价格优势。还可以说‘如果年付可以降到5100，相当于每月省200块健身卡钱’，通过这种方式刺激租客选择更有利的支付方式。”

    我思考了一下，问道：“除了价格方面，还有其他的谈判策略吗？”

    大师接着说：“场景化促单也很有效。对于学生或白领，可以强调‘楼下就是盒马鲜生，下班10分钟吃上热饭’，突出生活的便利性。对于家庭客，演示‘儿童锁功能+对口小学升学率数据’，满足他们对安全和教育的需求。对于外籍人士，提供英文版《垃圾分类指南》和附近国际诊所地图，让他们感受到贴心的服务。”

    我赞叹道：“大师，您考虑得真周全。那在租客风控方面，该怎么确保租到合适的租客，避免风险呢？”

    大师严肃地说：“租客风控很关键。可以采用信用背调三步法。第一步是基础筛查，通过‘天眼查专业版’查企业租客的经营风险，如果是个人租客，可以了解一下他们的职业背景。第二步是收入验证，要求提供近3个月个税App截图，当然要遮盖敏感信息，这样能确保租客有稳定的收入来支付租金。第三步是习惯评估，询问‘您平时几点休息？’之类的问题，判断是否适合合租环境。”

    我点点头，说道：“确实很有必要。那在防违约方面，又该怎么做呢？”

    大师接着说：“在防违约条款上，可以设定押二付一，提前退租需找到下家才退押金的规则。在合同中注明‘墙面污损超过A4纸面积需赔偿’这样的损耗界定，明确责任。还可以安装‘青萍蓝牙门锁’记录出入时间，这既不侵犯隐私，又能在出现问题时作为参考。”

    我认真地把这些要点都记下来，说道：“大师，听您这么一说，我对租客风控有了更清晰的认识。那在售后服务方面，又该如何做好呢？”

    大师微笑着说：“售后服务也很重要，它关系到租客的满意度和续租率。在人设运营上，可以用‘canva’设计专属头像，比如职业照加上‘您的租房管家’文字，给租客一种专业、可靠的感觉。定期维护也很关键，每月发送生活贴士，像停水通知、垃圾分类新规这些信息，让租客感受到你的关心。”

    我问道：“那在续租刺激方面，有什么好的方法吗？”

    大师说：“可以制定一些老客政策，比如续租赠送2次深度保洁服务，成本也不高，还不到100元。另外，设置转介绍奖励，租客推荐成交送京东卡500元，当然这可以从押金扣除。这样既能提高续租率，又能通过租客的口碑带来新的租客。”

    我感叹道：“大师，您的这些方法真的太全面了。但如果遇到一些极端情况，比如租客失联、房屋损坏、租金拖欠，该怎么应对呢？”

    大师拿起笔，在纸上画了一个表格，说道：“这就需要有应急预案了。如果租客失联，可以先联系紧急联系人，然后贴告知书，7天后清房，这是有法律依据的，《民法典》第945条有相关规定。如果房屋损坏，可以从押金扣除赔偿费用，不足部分可以起诉，这在租赁合同第7.3款也有约定。对于租金拖欠，第3天发催款函，第7天换锁并保管好租客的物品，但这需要提前在合同中约定好。”

    我看着表格，心中对各种情况的应对有了更明确的方向。“大师，真的太感谢您了。那在整个出租过程中，有没有什么效率工具可以使用呢？”

    大师点点头，说：“当然有。在合同管理方面，可以用‘签盾’进行电子合同存证，防止篡改。收租提醒可以用‘蘑菇伙伴’，微信自动催款，解放人力。财务对账可以用‘简道云’，它有押金到期预警功能，防止遗漏。”

    我把这些工具都记下来，说道：“大师，听了您的讲解，我对出租公寓的进阶策略有了全面的了解。那在执行节奏上，您有什么建议吗？”

    大师思考了一下，说：“在开始的day1-3，可以完成全景看房制作和朋友圈广告投放，尽快吸引潜在租客。day4-7，每天私信回复潜在客户，可以用‘chatGpt’写个性化话术，提高沟通效率。到了第二周，可以集中带看，每周三、六设置为开放日，制造看房人气。如果到了第二个月还未出租，可以考虑降价3%或者增加‘首月送保洁’条款，提高竞争力。”